Licencias urbanísticas: Subdivisión

Anteriormente, explicamos qué es una licencia urbanística y que según el Artículo 2.2.6.1.1.2 del Decreto Nacional 1077 de 20151, existen 5 tipos: Urbanización, Parcelación, Subdivisión, Construcción e Intervención y ocupación del espacio público. Ya tratamos sobre la licencia de urbanización y parcelación, para esta ocasión hablaremos sobre la licencia de subdivisión.

La licencia de Subdivisión, según el Artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto Nacional 1077 de 20151, se expide para “dividir uno o varios predios, ubicados en suelo rural, urbano o de expansión urbana, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen y demás normatividad vigente aplicable a las anteriores clases de suelo”. Cuando la subdivisión de los predios se requiera para urbanizar o parcelar, pero esta fue aprobada por las respectivas licencias de urbanización y parcelación, no será necesaria la solicitud para la licencia de subdivisión.

La función de esta licencia es únicamente la división material de un predio, es decir, que no puede ser utilizada para la creación de espacios públicos como vías, zonas verdes y equipamientos; hay que tener claro que se aprueba siempre y cuando en la subdivisión se garantice el acceso a una vía principal. De igual manera, con la aprobación de este tipo de licencia, no se pueden conformar grupo poblacional.

Según el Artículo 2.2.6.1.1.6 del Decreto Nacional 1077 de 20151, las modalidades con las que cuenta esta licencia son:

1. Subdivisión Rural: Se autoriza para dividir materialmente uno o varios predios ubicados en zona rural o de expansión urbana, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria, cultural y ambiental aplicables a estas clases de suelo, garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes.
   
   Para el cumplimiento de esta modalidad, en principio no se puede subdividir por debajo de la extensión mínima de la Unidad Agrícola Familiar (UAF) previstas en la Ley 160 de 1994 o la normatividad que la reglamenten. Cuando en los municipios no se halla, adoptado la unidad mínima de área para subdividir en suelo rural, por analogía se puede aplicar la unidad mínima de actuación urbanística, es decir, 2 hectáreas, según el Decreto 3600 de 2007, si llegase a ser inferior a esta medida se debe aplicar la licencia de parcelación siempre y cuando sustente el uso de suelo suburbano, corredor suburbano y rural destinado para vivienda campestre; existen algunas excepciones contempladas en el Artículo 45 de la Ley 160 de 1994, las cuales son:
   
   
   • Literal A: La primera excepción es en calidad de Donación, esta se manifiesta por escrito por parte del propietario, igualmente se aclara que no se destinará a ningún tipo de desarrollo urbanístico; esta excepción puede ser realizada una sola vez.
   • Literal B: En este caso, por medio de actos administrativos tanto de carácter general como particular, otorgadas por la autoridad competente, se cambia el uso de suelo distinto a la explotación agrícola, donde las superficies de acuerdo con las fichas normativas son menores.
   • Literal C: Esta excepción es cuando las propiedades cuentan con condiciones especiales como “Unidades Agrícolas Familiares”, pese a que la extensión es inferior a la unidad mínima permitida. Para poder aplicar por esta excepción es a través de proyectos productivos que se demuestren que cumplen con las características de las UAFS y lograrán producir 2.5 salarios mínimos mensuales vigentes netos.

1. Subdivisión Urbana: Esta modalidad es aprobada para dividir materialmente uno o varios predios urbanizables no urbanizados ubicados en suelo urbano. Será expedida cuando se presenten alguna de las siguientes situaciones, según lo dispuesto en el Artículo 2.2.2.1.4.1.4 del Decreto Nacional 1077 de 20151:
   
   
   • Cuando se divida la parte del predio que esté ubicada en suelo urbano de la parte que se localice en suelo de expansión urbana o en suelo rural.
   • Existan reglas especiales para subdivisión previa al proceso de urbanización contenidas en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que lo desarrollen o complementen.
   • Cuando la división sea en el área urbanizable no urbanizada de un predio urbano que sea clasificado como suelo de protección ambiental o de aquellas que se encuentren afectadas en virtud de lo dispuesto en el Artículo 37 de la Ley 9 de 1989.
     
     
2. Reloteo: Con esta modalidad se autoriza dividir, redistribuir o modificar el loteo de uno o más predios previamente urbanizados o legalizados, de conformidad con las normas urbanísticas. Esta modalidad solo permite la redistribución de los predios privados, no sobre predios públicos. Además, se aplica para aumentar o disminuir el área de los bienes privados del proyecto urbanístico urbanizado y/o legalizado.
   
   Como hemos dicho, esta modalidad es aplicada solamente para dividir uno o varios predios en suelo urbano o rural, no para la creación de espacios públicos, estas acciones son aprobadas en las licencias de urbanización y parcelación.

1. Decreto Nacional 1077 del 2015, Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio. URL: https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=77216
   
   
2. En el Artículo 38 de la Ley 160 de 1994, se entiende por Unidad Agrícola Familiar (UAF) ”la empresa básica de producción agrícola, pecuaria, acuícola o forestal cuya extensión, conforme a las condiciones agroecológicas de la zona y con tecnología adecuada, permite a la familia remunerar su trabajo y disponer de un excedente capitalizable que coadyuve a la formación de su patrimonio” (https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=66789)