Responsabilidad de los constructores frente a la garantía de los bienes comunes dentro de la propiedad horizontal

En el marco del artículo 3° de la ley 675 de 2.001, la cual define los bienes comunes como las “partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.

En el marco de la definición que trae la ley 675 de 2001 sobre bien común se puede concluir que las zonas o bienes comunes pueden ser esenciales y no esenciales, aunque la norma en mención solo da la definición de bienes comunes esenciales, así: “bienes indispensables para la existencia, estabilidad, Conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales.

Conforme al artículo 24 de la ley 675 de 2001, la entrega de estos bienes, es decir de los bienes comunes esenciales, se realiza de manera simultánea con la entrega del bien privado esa una presunción que trae la norma así: Se presume que la entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados de un edificio o conjunto, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes.

A contrario censu, los bienes comunes no esenciales los cuales a su vez se subdividen en de uso común de todos los copropietarios y de uso exclusivo. Los bienes comunes no esenciales de uso común de todos son las zonas de recreación y deporte y salones comunales entre otros. El artículo 24 de la ley en mención, establece que la entrega de Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreación y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad.

Dependiendo de la entrega de cada uno de los bienes comunes llámense esenciales o no esenciales, empiezan las garantías en lo referente a acabados, estabilidad de obra para ese tipo de bienes. Lo anterior Conforme al artículo 5, numeral 5, de la Ley 1480 de 2011 del estatuto del consumidor, establece que la garantía es una «obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad de este con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad legalmente exigibles o las ofrecidas». Por lo tanto, la obligación de garantía es una obligación definida en el tiempo, y la misma Ley 1480 de 2011 prescribe que la garantía legal para bienes inmuebles por estabilidad de la obra es de diez (10) años, término que se encaja dentro del articulo 2060 numeral 3 del código civil colombiano, que enmarca la garantía en una obligación por parte del constructor de responder por 10 años en caso de que el edificio perezca o amenace ruina, por los vicios de construcción, por los vicios del suelo y los vicios de los materiales. La misma ley 1480 de 2011 establece que el término de garantía para los acabados y líneas vitales, según la misma norma, es de un (1) año.

De lo transcrito, se determina la necesidad de que el constructor realice la correspondiente entrega de los bienes comunes, porque a partir de su legal entrega empiezan a correr los términos antes mencionados en el marco de las garantías, si no se realiza el procedimiento contemplado en el artículo 24 de la ley 675 de 2001, se está llamado a que los constructores se vuelvan esclavos en el mantenimiento de esos bienes comunes, realizando mantenimiento cada uno, dos y tres años en cubiertas, fachadas, líneas verticales, cuando la ley establece que a partir de la entrega material del bien privado empieza el año de garantía, del bien común esencial luego el constructor no debe seguir adelantando las adecuaciones a ese tipo de bienes comunes.